4.10杭州土拍点评：热度回升显著 背后推手是什么

住在杭州网4月10日讯（记者 李成）在前两天华润高溢价竞得滨江襄七房地块后，今日西湖双桥、临平乔司地块展现出了更高的热度，双桥地块由滨江溢价60%竞得，楼面价19129元/㎡，刷新了双桥板块楼面价纪录，乔司地块由绿城以12950元/㎡竞得，溢价率同样达到了23%。

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1、双桥刷新板块纪录 乔司容积率提升溢价率仍超20%

双桥地块经过73轮竞价，由滨江溢价60%竞得，楼面价19129元/㎡，已经超过2025年2月28日绿城·悦海棠创造的18477元/㎡的板块楼面价纪录。

乔司地块，周边近几年出让的大多是容积率1.3及以下的地块，如英冠·如玺华院、保亿·沁东润府等项目，而今日绿城地块容积率提高到了1.5，同样也得到了房企的认可，溢价率23.3%，楼面价12950元/㎡。

2、需求平稳是杭州房地产市场的主基调

近两三年以来，杭州房地产市场虽有起伏，但需求保持着大致平稳的状态。

这种平稳在土地端的体现是活跃在土地市场的房企基本就那10多家，绿城、滨江为主力，保利、华润、中海、建发、招商等国央企为中流砥柱，同时补充兴耀、建杭、中天、海威、西房等活跃中小房企，偶尔有个别新房企新入等，但不改变基本盘面，所以在杭州的房企拿地总需求变化不大，货量少了就适时补仓，存量多了就先观望。

在新房端，在全国层面的市场下行以及出生率下降的大背景下，杭州仍能保持较相对较高的人口流入，所以在投资性需求退潮之后，杭州购房的需求仍相对坚挺，不过在整体下行的趋势下，购房需求大幅反弹的概率同样非常低，因此杭州新房端的总需求变化也不大。

3、土地供应成为影响市场热度的主变量

在杭州整体需求保持大致平稳的背景下，土地供应就成为影响市场热度的主要变量，而今年以来，杭州传递出明显的土地供应缩减的预期，这种预期来自多个方面。

首先是实际供应的变化，2026年以来杭州市区成交涉宅地建面约46万㎡，而去年同期高达258万㎡，降幅超过80%。

其次在杭州市规划和自然资源局发布2026年度建设用地供地计划中，全年商品住宅供应约268公顷，相比2025年342公顷的计划下降约22%。

而且，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）的通知中，其中的一条表述为：“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。这也向市场传递出国家层面“控增量、去库存、优供给”的导向。

所以不论是杭州近期土地实际供应情况，还是全年供地计划和政策传递的市场的预期，都指向了杭州2026年土地供应缩减的预期，这也是最近杭州土地市场热度有所回升的重要推手。

4、仍需注意局部供地的风险

2026年杭州的土地市场热度能否持续，一方面取决于之前供地缩减的预期能否兑现，另一方面还应该关注到局部的供地情况，例如2025年三墩西半年内连续出让三宗相邻的涉宅地，滨江浦沿3个月内连续出让三宗涉宅地，这种短期局部超供会极大地扰乱板块的市场体系，这不仅导致两个板块第三宗地块出让时地价大幅下降，同时对于前面拿地的房企，也是信心和信任的双重打击。

两宗宅地详细解析：

双桥单元XH020203-05地块：出让面积22891㎡，容积率2.2，可建面积50360.2㎡，限高54米，且新建住宅建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1。地块为全市住宅品质提升试点项目，应符合《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》要求。

地块位于西湖区双桥单元核心区块，北面200米左右即为西湖大学云谷校区，东侧距离400米即为地铁4号线三期西延段西湖大学站，周边还有杭州市电子信息职业学校双桥校区，南面有阿里云谷园区、云谷学校等。

临平区乔司单元LP020403-02-01地块：出让面积27211㎡，容积率1.5，可建面积40816.5㎡，限高23米，且住宅建筑高度最低不小于12米，建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1，不得建设别墅类(含合院)产品，层数不小于4层，大于(不包括)两联排，建筑需采用封闭式阳台。

地块位于临平数智城核心区域，该区域是临平区重点打造的未来产业高地。项目紧邻地铁9号线乔司站，地块周边有宜家、遥望X-PARK、临平区第一人民医院乔司分院等配套。

地块位置图（来源：决策通4.0）

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